NUS Business School Beberkan Kunci Rumah Terjangkau Singapura

SINGAPURA — Provost's Chair Professor di Department of Real Estate, NUS Business School, Sing Tien Foo, menegaskan bahwa keterjangkauan hunian di Singapura tidak lahir secara alami dari mekanisme pasar, melainkan merupakan hasil rekayasa kebijakan perumahan publik yang dibangun secara sistematis dan berkelanjutan. Penegasan itu disampaikan dalam pemaparan mengenai arsitektur kebijakan perumahan negara tersebut di The Ridge, Singapura, pada Rabu (7/10/2026).

Menurut Sing, pemerintah Singapura tidak sekadar menyediakan stok rumah bagi warganya. Negara turut hadir melalui pemberian subsidi, skema pembiayaan yang terjangkau, serta pengelolaan lembaga perumahan publik yang terintegrasi. Pendekatan itu, ujarnya, menjadikan kepemilikan rumah sebagai instrumen kebijakan sosial sekaligus penopang stabilitas ekonomi rumah tangga.

"Pendapatan sangat penting untuk menargetkan pasar rumah yang cocok bagi warga Singapura. Di sini, 80 persen warga tinggal di perumahan publik, hanya 20 persen yang bisa punya rumah sendiri. Di negara lain justru sebaliknya, perumahan publik 20 persen untuk masyarakat terbawah," kata Sing dalam paparan tersebut.

Ia menjelaskan, model tersebut dijalankan terutama melalui Housing and Development Board (HDB), lembaga pemerintah yang bertugas membangun, mengelola, dan mendistribusikan perumahan publik bagi mayoritas penduduk. Berdasarkan data yang dipaparkannya, lembaga itu menjadi tulang punggung penyediaan hunian nasional di negara kota tersebut.

Rasio Harga terhadap Pendapatan Jadi Tolok Ukur

Sing menyatakan bahwa salah satu indikator utama untuk menilai keterjangkauan hunian adalah rasio harga rumah terhadap pendapatan tahunan rumah tangga atau price-to-income ratio. Berdasarkan data indeks yang dirilis Urban Land Institute (ULI), harga unit HDB di Singapura berada di kisaran 4,7 kali pendapatan tahunan rumah tangga median.

Angka itu, menurutnya, tergolong relatif terjangkau karena berada di bawah ambang lima kali pendapatan tahunan. Namun ia menekankan bahwa rasio tersebut hanya menggambarkan segmen perumahan publik HDB dan tidak mencerminkan keseluruhan pasar properti Singapura. Harga rumah privat di negara tersebut, lanjutnya, tercatat jauh lebih tinggi.

"Keterjangkauan tidak bisa diukur hanya dari harga nominal, tetapi harus dibandingkan dengan kemampuan pendapatan rumah tangga," ujar Sing menegaskan metodologi pengukuran yang digunakan dalam analisisnya.

Ia menambahkan, pemerintah Singapura sejak awal menetapkan sasaran pasar berdasarkan profil pendapatan warga. Kebijakan itu memungkinkan penyaluran subsidi menjadi lebih tepat sasaran, sekaligus mencegah terjadinya kesenjangan akses hunian antara kelompok berpendapatan rendah dan menengah.

Peran Negara dan Skema Pembiayaan

Dalam paparannya, Sing menguraikan bahwa keberhasilan Singapura bertumpu pada tiga pilar utama, yakni pembangunan rumah berskala besar oleh negara, pemberian subsidi langsung kepada kelompok sasaran, serta penyediaan dukungan pembiayaan agar cicilan rumah tetap berada dalam batas kemampuan warga.

Ketiga pilar itu, menurutnya, berjalan dalam kerangka tata kelola yang ditetapkan melalui regulasi dan keputusan pemerintah. Negara tidak membiarkan penyediaan hunian sepenuhnya diserahkan kepada pengembang swasta, melainkan menempatkan perumahan publik sebagai prioritas kebijakan nasional.

"Pemerintah tidak hanya membangun rumah, tetapi juga memastikan masyarakat mampu membelinya," kata Sing menjelaskan logika kebijakan tersebut.

Ia menilai, kombinasi antara pembangunan fisik dan intervensi fiskal inilah yang membedakan Singapura dari banyak negara lain, termasuk negara berkembang yang menghadapi persoalan keterjangkauan serupa. Di sejumlah negara, perumahan publik umumnya dialokasikan hanya bagi lapisan masyarakat terbawah dalam jumlah terbatas.

Pelajaran bagi Kebijakan Perumahan

Sing menyatakan bahwa pengalaman Singapura menunjukkan pentingnya konsistensi kebijakan jangka panjang. Keputusan mengenai alokasi lahan, penetapan harga, dan sasaran penerima manfaat, menurutnya, harus didasarkan pada data pendapatan penduduk yang diperbarui secara berkala.

Ia juga menegaskan bahwa keterjangkauan hunian bukan persoalan eksklusif negara berkembang. Singapura sebagai negara maju pun tetap menghadapi tekanan pasar properti dan kebutuhan untuk menjaga keseimbangan antara nilai aset warga dan daya beli generasi berikutnya.

"Ini bukan kebijakan sekali jadi. Perlu penyesuaian terus-menerus sesuai perkembangan pendapatan dan kebutuhan warga," tuturnya.

Paparan tersebut menempatkan perumahan sebagai bagian dari strategi pembangunan nasional yang terukur, dengan indikator yang jelas dan lembaga pelaksana yang memiliki kewenangan penuh. Bagi sejumlah negara, model ini menjadi rujukan dalam merumuskan kebijakan hunian yang berpihak pada keterjangkauan.