Pemilik Rumah Sewa Wajib Paham Perbedaan Karakter Penghasilan Kena Pajak

JAKARTA — Pemilik rumah atau bangunan yang memperoleh penghasilan dari kegiatan persewaan wajib mencermati terlebih dahulu karakter usaha yang dijalankannya sebelum menetapkan besaran kewajiban pajaknya. Pasalnya, dalam sistem perpajakan nasional, penghasilan dari sewa tanah dan/atau bangunan tidak selalu diperlakukan dalam rezim pajak penghasilan (PPh) yang sama. Perlakuan tersebut ditentukan oleh jenis kegiatan yang melahirkan pendapatan, bukan semata-mata bentuk fisik bangunan yang disewakan. Rujukan utamanya adalah Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan, yang menetapkan PPh final sebesar 10 persen dari jumlah bruto nilai persewaan.

Dalam Pasal 2 ayat (1) peraturan tersebut ditegaskan bahwa penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan, baik sebagian maupun seluruh bangunan, yang diterima atau diperoleh orang pribadi maupun badan dikenai pajak penghasilan yang bersifat final. Artinya, kewajiban pajak atas penghasilan sewa tersebut diselesaikan pada saat pajak final disetorkan dan tidak digabungkan dengan penghasilan lainnya dalam perhitungan tarif progresif tahunan.

Bangunan Hanya Objek Fisik, Kegiatan yang Dinilai

Rumah, apartemen, ruko, maupun bangunan lain pada hakikatnya hanyalah objek fisik. Dalam hukum pajak, perhatian utama diarahkan pada kegiatan ekonomi yang menghasilkan pendapatan dari pemanfaatan bangunan tersebut. Karena itu, pemilik properti tidak dapat begitu saja menerapkan satu rumus pajak untuk seluruh jenis pemasukan dari aset yang dimilikinya.

Pertimbangan ini menjadi penting karena dua pemilik properti yang sama-sama menerima uang dari bangunannya dapat menghadapi perlakuan pajak yang berbeda. Pemilik pertama menyerahkan sebuah rumah kepada satu keluarga untuk ditempati selama satu tahun, dengan hak penggunaan eksklusif atas seluruh bangunan. Pemilik tersebut pada dasarnya hanya menerima pembayaran sewa dan menangani perawatan bangunan apabila diperlukan. Pemilik kedua mengelola sepuluh kamar yang dihuni oleh orang-orang berbeda, dengan pemakaian fasilitas tertentu secara bersama-sama, tunduk pada tata tertib penghunian, dan hubungan dengan pemilik berlangsung seperti layanan penyediaan tempat tinggal.

Karakter Usaha Menentukan Rezim Pajak

Pada contoh pertama, penghasilan pemilik rumah termasuk penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan yang dikenai PPh final sebesar 10 persen berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017, dengan dasar pengenaan berupa jumlah bruto nilai persewaan. Pada contoh kedua, kegiatan yang dijalankan mengandung unsur pelayanan, pengelolaan, dan tata tertib yang menyerupai usaha penyediaan jasa penginapan. Karena karakternya berbeda, penghasilan tersebut dapat tunduk pada rezim perpajakan yang berbeda pula sesuai ketentuan perundang-undangan yang berlaku.

Penentuan karakter inilah yang kerap menjadi titik rawan kesalahan pemahaman di kalangan pemilik properti. Banyak wajib pajak langsung menerapkan tarif PPh final atas seluruh pemasukan dari bangunannya tanpa meneliti apakah kegiatan yang dijalankan memang murni persewaan atau telah menjadi usaha penyediaan layanan tempat tinggal.

Biaya Perbaikan Bukan Pengurang Penghasilan Bruto

Kesalahpahaman lain yang paling sering dijumpai adalah anggapan bahwa biaya renovasi, perawatan, atau perbaikan bangunan dapat mengurangi dasar pengenaan pajak. Dalam rezim PPh final atas persewaan tanah dan/atau bangunan, anggapan tersebut tidak tepat. Dasar pengenaan pajak adalah jumlah bruto nilai persewaan, tanpa dikurangi biaya apa pun yang telah dikeluarkan pemilik properti.

Pemilik yang telah mengeluarkan dana besar untuk memperbaiki rumahnya mungkin menilai keuntungan yang diterimanya kecil. Namun, sesuai ketentuan yang ditetapkan dalam PP Nomor 34 Tahun 2017, besarnya pengeluaran tersebut tidak menjadi faktor pengurang penghasilan bruto dalam penghitungan PPh final. Yang menjadi dasar penghitungan adalah seluruh jumlah pembayaran yang diterima atau diperoleh sehubungan dengan persewaan bangunan tersebut.

Kewajiban Setoran dan Sanksi Administrasi

Atas penghasilan sewa tersebut, pemilik properti berkewajiban menyetorkan sendiri pajak final yang terutang ke kas negara sesuai ketentuan yang berlaku. Pembayaran harus dilakukan paling lambat pada batas waktu yang ditetapkan, dengan pelaporan melalui mekanisme yang diatur dalam peraturan perundang-undangan perpajakan. Keterlambatan penyetoran maupun pelaporan dapat menimbulkan sanksi administrasi sesuai ketentuan yang berlaku.

Menimbang kompleksitas tersebut, pemilik properti disarankan meneliti kembali perjanjian sewa dan karakter kegiatan yang dijalankan sebelum menghitung kewajiban pajaknya. Konsultasi dengan konsultan pajak atau kantor pelayanan pajak setempat juga dapat dilakukan untuk memastikan klasifikasi penghasilan yang tepat. Dengan pemahaman yang benar, pemilik terhindar dari kesalahan penghitungan yang berujung pada sanksi administrasi di kemudian hari.